הסכמי שכירות ונדל"ן מניב

בהסכם שכירות בלתי מוגנת, סטנדרטי, שבדרך כלל מורידים מהאינטרנט לעיתים אין התייחסות לאלמנטים רבים בשכירות, למשל לרוב לא קיימים כל סוגי הערבויות וההגנות שניתן להכניס להסכם, ישנן סוגיות ספציפיות בקשר לדירתך או בקשר עם השוכר שניתן לעלות עליהן רק בהתייעצות עם עורך דין מומחה בתחום.

בדרך כלל, עולות שאלות רבות על ההבדלים בין שטר ביטחון וערבות, מה בין ערבות וערבות בנקאית, מתי ניתן להחתים את הערבים להסכם וכיצד ניתן להחתים אותם, מי משלם על ביטוח הדירה, מה הפרשנות של "בלאי סביר", מה הסנקציות על איחור בתשלום שכר הדירה וכו'. רק עורך דין בעל ניסיון בתחום יוכל להתאים את הסכם השכירות והביטחונות לנכס אותו אתה מעוניין להשכיר.

מטרתו של סעיף הביטחונות בהסכם השכירות היא לדאוג למקור כספי אלטרנטיבי לתשלום דמי השכירות, להוצאות אחזקת הדירה ולתיקון נזקים שנגרמו לדירה, במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר ואי עמידה בהתחייבויותיו כלפי המשכיר.

סוגי הערבויות להבטחת קיום התחייבויות השוכר, כולל סעיף לפיצוי מוסכם, הסכמה לפינויו בתום ההסכם או עקב הפרה, וקבלת ערבות בנקאית אוטונומית. אם אין ברירה, ניתן לקבל גם בטחונות בדמות שני ערבים החתומים על שטר חוב, ושיקים ריקים חתומים ע"י השוכר ללא תאריך לפקודת המשכיר, ושיקים ללא תאריך וחתומים לפקודת חברת חשמל, העירייה ותאגיד המים. נהוג גם לצלם את תעודות הזהות של השוכרים ושל הערבים וכן את תלושי השכר שלהם. רצוי שהערבים יחתמו בפני עורך דין ורצוי לוודא שלשוכרים יש חשבון בנק עם שיקים.

ניתן לבדוק את השוכרים ואת הערבים אם שמם מופיע במרשם החייבים המוגבלים.

מומלץ גם לבדוק אם שמם של השוכרים או הערבים מופיע במרשם של הבנקים לאיתור חשבונות מוגבלים של בנק ישראל.

מומלץ להעביר את החשבונות של העיריה, חברת המים, חברת הגז וחברת החשמל על שם השוכרים.

בנוסף על המפורט לעיל לגבי השכרת נכס למגורים, הרי שהשכרת נכס מסחרי כולל בחובה סיכונים לא מועטים לבעל הנכס:

בעל הנכס מוסר לאדם זר – לעסק או לחברה בע"מ יקר בשווי של מאות אלפים עד מיליוני ש"ח בתמורה להבטחתו שישלם כמה אלפי ₪ בחודש. ומה אם החברה בקשיים? במקרה של חברה הרי לא ניתן לתבוע ישירות את מנהל החברה או עובדים בחברה.

בפועל מרגע שהשוכר נכנס לנכס ומתחיל להפעיל ממנו את עסקו, רוב הכוח נמצא אצלו גם אם הוא מפר את החוזה.

המסלול המשפטי לתביעת דייר המפר חוזה שכירות עלול להיות איטי ובשורה התחתונה מקפח את בעל הנכס. הסיכון עולה שבעתיים עת מדובר בנכס מסחרי ובעל הנכס גם מחויב במשכנתא בגין רכישתו.

התוצאה במקרים אלה עגומה ועולה לבעל הנכס בנזקים ממאות ₪ ועד לעשרות אלפי ש"ח החל מאי תשלום דמי השכירות החודשיים, הפסקת תשלום הוצאות נלוות על הנכס כגון ארנונה, דמי ניהול, חשבונות חשמל וכו', סרבנות של הדייר להתפנות בתום החוזה וגרימת נזקים לנכס כמו גם דייר שאינו מתחזק את הנכס כראוי. סיכונים אלו נכונים גם להשכרת נכס למגורים וגם להשכרת נכס מסחרי אבל בהשכרת נכס מסחרי קיימים סיכונים נוספים כאמור במידה שמדובר בחברה בע"מ ויש לקחת ערבויות אישיות מבעל הנכס וכן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלומים ונזקים הנגרמים לעסק.

כמו כן, חשוב להדגיש את מטרת השכירות על מנת שבעל העסק לא ישנה את עסקו למטרה שאינה עולה בקנה אחד עם אופי הנכס ומיקומו ויש לוודא שמטרת השכירות תואמת את ייעוד הנכס, עובדה שיכולה לסבך את בעל הנכס עם החוק.

בהשכרת הנכס לעסק, יש ליתן את הדעת, גם לנושא של ביטוחים, מי נושא בתשלומים השונים הנלווים לנכס כגון דמי ניהול, ארנונה, מי נושא בעלויות שיפוץ הנכס והתאמתו לעסק, האם בתום התקופה יש להחזיר את השינויים במבנה לקדמותם ועוד.

משרדנו מתמחה בליווי בעלי נכסים ושוכרים בהסכמי שכירות של נכסים למגורים ולעסקים ובעל ניסיון עשיר בתחום.