ברור לנו מדוע תיקון לחוק נדרש, אך התיקון הנוכחי הוא חלקי בלבד ואינו מסדיר את כל העניינים כפי שהצעות החוק לתיקונו התיימרו לעשות.
חוק השכירות החדש הוא למעשה מיזוג של שבע הצעות חוק שהוגשו בנושא השכירות.
חידוש משמעותי בחוק החדש הוא, שלא ניתן להתנות על הוראות החוק ובחלק ממנו ניתן להתנות אך ורק לטובת השוכר.
חשוב לדעת שהתיקון לחוק יחול רק על הסכמי שכירות חדשים שנחתמו לאחר מועד כניסתו של התיקון לחוק.
קודם כל, על מי חל החוק?
החוק החדש אינו חל על כל חוזי השכירות ונקבע כי לא יחול על דירות שהיחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בהסכם שכירות למגורים, כגון: דירת נופש, דירה במעונות סטודנטים, דיור מוגן, דירת יוקרה אשר דמי השכירות החודשיים עולים 20,000 ש"ח, דירה המושכרת לקרוב משפחה (בן זוג, אח, אחות, הורה) ושכירות לתקופות קצרות (3 חודשים ומטה) ולתקופות ארוכות (10 שנים ומעלה).
מה לגבי הערבויות?
החוק החדש מיטיב עם השוכר ומגביל את המשכיר באופן שיוכל לגבות ערבות מראש רק עד לסך השווה לשליש מדמי השכירות לכל התקופה ובכל מקרה לא יותר מפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.
בנוסף, קובע החוק החדש תנאים ברורים למימוש הערבויות על ידי המשכיר. על פי הוראות החוק החדש, המשכיר יוכל לממש את הערבויות במקרים הבאים בלבד:
(א) אי תשלום דמי השכירות במועד;
(ב) אי תשלום תשלומים נוספים שבהם חב השוכר (חשמל, מים, גז, ארנונה וכו’);
(ג) אי תיקון ליקויים בנכס שנגרמו בשל התנהלות השוכר;
(ד) אי פינוי המושכר במועד הקבוע בהסכם.
מסקנות נוספות מאופן ניסוח סעיף הבטוחות בחוק:
ההגבלה חלה רק על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית מיידית של השוכר.
לא בכל מקרה ניתן יהיה לממש את הערובה הכספית.
בכל מקרה ניתן לבקש ערובה נוספת בדמות ערבים, שטר חוב וכו' ועל כך אין את מגבלת התקרה.
הסכום המקסימלי במקרה של ערובה כספית – סכום השווה לשלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות הכוללים לכל תקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.
במצב שהשוכר מגלה כי הנכס אינו ראוי למגורים הוא יוכל לבטל את ההסכם בכל עת. השאלה היא מהו נכס ראוי למגורים?
לפי החוק החדש, הנכס המושכר חייב לכלול תנאי מחייה נאותים, לרבות חיבור למערכת חשמל, מים, מערכת ניקוז, פתחי אוורור, תאורה תקינה וכן דלת ראשית אשר ניתנת לנעילה.
נושא כאוב באופן תמידי הוא התיקונים.אז מי מתקן מה?
החוק החדש בא לעשות סדר בנושא ומגדיר פרקי זמן ברורים לביצוע התיקונים:
תיקון רגיל: על המשכיר חלה החובה לשלם או לחילופין לתקן בתוך 30 ימים פגמים שנגרמו בשל שימוש סביר וזאת מרגע קבלת דרישה על ידי השוכר.
תיקון דחוף :תיקון שאינו מאפשר שימוש בנכס למטרת מגורים באופן סביר, כגון: רטיבות, עובש וכדומה, על המשכיר לשלם או לחילופין לתקן בתוך 3 ימים מיום דרישת השוכר.
במידה ולא יבוצע תיקון במסגרת הזמן הקבועה בחוק החדש, רשאי השוכר לבצע את התיקון בעצמו או באמצעות בעל מקצוע אחר. עלות התיקון תקוזז משכר הדירה בהתאם.
בנושא התשלומים - החוק החדש הותיר על כנו את חובת ביצוע תשלומים שוטפים (תשלום לוועד בית, חשמל, ארנונה, מים וגז) על ידי השוכר. תשלומים אשר קשורים להשבחת הנכס יחולו על המשכיר.
אך ישנו חידוש בכל הקשור לשכר הטרחה של מתווך. במידה והמשכיר שכר את שירותיו של מתווך, דמי התיווך בעסקה ישולמו במלואם על ידו ולא יהיה ניתן לגלגל את התשלום לכיסו של השוכר.
על פניו דמי תיווך אמורים להיות משולמים רק במקרה בו השוכר הזמין את שירותי המתווך – הבעייתיות היא שיש פירצות בחוק:
1.אם הבעלים הזמין את שירותי התיווך – ברגע שהשוכר יצור קשר עם המתווך על מנת לראות את הדירה, המתווך יכול להחתים את השוכר על הסכם לקבלת שירותי תיווך ואז יטען המתווך שמגיעים לו דמי תיווך גם מהשוכר. יש להבחין בין שני מקרים: האם המתווך גובה דמי תיווך מהשוכר במקום הבעלים או שהבעלים מבקש השתתפות בדמי התיווך לבין מצב בו המתווך מבקש דמי תיווך עבור שירותיו משני הצדדים. החוק אינו אוסר על המתווך לגבות תשלום משני הצדדים או רק מהשוכר אם אינו פועל מטעם הבעלים.
2.פירצה נוספת שקיימת, היא בנוסח סעיף 25ט(ב) לחוק, בו נכתב: "השוכר לא יישא במישרין", משתמע מכך שבעקיפין ניתן לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך אף למשכיר באמצעות, למשל, העלאת דמי שכירות לזמן מסויים וכו'.
לסיכום, הוראות התיקון מטילות ברובן חבויות גדולות יותר על משכיר, ואולם יש לציין שחלק גדול מהן מעגן בדין פרקטיקה ופסיקה שהיתה מקובלת אף בטרם התיקון. הפיקוח על מחירי השכירות, אשר נחשב להוראת הדגל של החוק משלבי קידומו הראשונים של החוק (בעקבות המחאה החברתית) הושמט מנוסח התיקון שאושר. כך, לא נכנסו לנוסח שאושר גם הגבלת העלאת דמי השכירות ל – 3 שנים, הקמת נציבות שכירות, חשיפת חוזי שכירות קודמים לבדיקת דמי השכירות בהם ועוד. עוד הצעה שלא נכנסה לתיקון, היא הטבת מס למי שישכיר את דירתו לתקופה ארוכה, הטבה שיש הטוענים שיכלה ליצור תמריץ וזהות אינטרסים, בין הדייר למשכיר, ולהרחיב את השכירות ארוכת הטווח בישראל.
dh-software