רכישת דירה יד שניה

החלטתם לרכוש דירה. מצאתם דירה בנויה (יד שניה), ביצעתם מו"מ ראשוני עם בעלי הדירה והחלטתם שהנכם מעוניינים לקנות אותה. חשוב לזכור כי ברכישה של דירה יד שניה אינכם עומדים מול קבלן גדול ועמיד אשר מאחוריו עומד לרוב מוסד פיננסי חזק אשר מבטיח לכם את דירתכם. כמו כן, על מוכר דירת יד שניה לא חלות חובות בחוק כפי שהחוק מטיל על קבלנים. כלומר, במקרה ולא תבצעו את הבדיקות המקיפות והמתאימות סיכוי גדול שתיוותרו בפני שוקת שבורה.
החלטתם למכור את דירתכם? כעת הנכם מתמודדים עם שאלות משפטיות רבות. אילו חובות חלות עליכם בתור מוכרים? היכן אתם חשופים למול הקונים והיכן לא... דבר אשר גם עשוי כמובן להשפיע על גובה הנכס ועל יכולת המיקוח שלכם במו"מ. אסקור רשימה של בדיקות אשר יש לבצע לפני מכירת/רכישת נכס יד שניה. הרשימה שלהלן אינה כוללת את כל הבדיקות שיש לבצע בעת רכישת דירה יד שנייה, כיוון שישנן בדיקות נוספות לערוך בהתאם לעסקה הספציפית, ולכן, מומלץ להתייעץ עם עורכי הדין אשר עיקר עיסוקו הינו בנדל"ן בטרם הרכישה.

בנסח הטאבו ניתן לבחון את זהות המוכר כבעל הזכויות בדירה, (בעלות, חכירה וכו'), האם יש מגבלה במכירת הנכס, האם מוטלים שעבודים או משכנתאות על הדירה, האם הדירה ניתנה למוכרים בירושה – דבר אשר עשוי להשפיע על גובה מס השבח וכן הלאה. את נסח הטאבו ניתן להפיק באתר האינטרנט של משרד המשפטים בחיפוש לפי גוש וחלקה.
חשוב: ייתכן שהדירה טרם נרשמה בטאבו, אך רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת במקרה כזה יש לבקש אישור זכויות מאותו הגורם.

בנסח הטאבו ניתן לבחון האם קיימים שעבודים, משכנתאות, תיקי הוצאה לפועל או הערת אזהרה המציינות התחייבות מסוימת לגבי הדירה. לעיתים בנסח הטאבו לא ירשם השעבוד או המשכנתא מסיבה כזו או אחרת, ולכן חשוב לבדוק גם ברשם המשכונות אם קיים משכון על הדירה.

יש לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הדירה ולבחון את הייעוד של מקרקעין, את הפיתוח הסביבתי לרבות תוכנית להקמת מבני ציבור, חנויות, גנים ציבוריים וכו'. כמו כן, יש להשוות בין תיק הבניין והיתר הבנייה לבין מה שבנוי בפועל, כך נגלה האם ישנן חריגות בניה, אשר מהוות עבירה פלילית ויגררו עלויות כספיות נוספות. בנוסף, במסמכי הבית המשותף וביניהם תשריט הדירה ניתן ללמוד על זכויותיו של המוכר בדירה, מיקום הדירה ומיקום ההצמדות הנמכרות יחד עם הדירה.

ככל שעבר זמן רב יותר מהיום בו נבנה הבית או הבניין כך גובר הסיכוי לתקלות "נסתרות" כאלה, כשללא בדיקה נגלה רק כשאנו נכנסים לדירה. בדיקה כזו יכולה לחסוך "כאב ראש" רציני וכסף רב.

רכישת דירה הינה צעד משמעותי ובעל חשיבות רבה בחייו של האדם ונושאת עמה התחייבות בת שנים רבות. לכן, טרם תתקבל ההחלטה יש לוודא מספר דברים:מחיר הנכס: שמאי מוסמך. בכל קניה על בסיס משכנתא יחייב הבנק המלווה הערכת שמאי לנכס. אולם, יש לוודא מראש ובטרם לקיחת המשכנתא קיומן/ העדרן של "נורות אזהרה" כגון מחיר זול או יקר מדי, שכן ייתכן כי בחלק מהמקרים הבנק לא יאשר לקיחת משכנתא. שיקולים אישיים: מדובר בנכס אשר עתיד לשמש לשנים רבות, יש לבחון את השכונה, המתקנים הקרובים, התאמת הנכס לגידול דמוגרפי במשפחה ועוד. מימון: טרם החתימה על חוזה מכר או כל נייר בו כתובה התחייבות או הסכמה בין הצדדים, אפילו אם מדובר בנכס חלומותינו וזו הזדמנות שלא תחזור, יש לוודא כי בידינו מקורות מימון. יש לוודא כי הבנק נותן אישור עקרוני למשכנתא כנגד רכישת הדירה. צעד זה ימנע להגיע למצב בו התחייב הרוכש על גב מסמך מסוים ואין ביכולתו לממן את הרכישה דבר אשר עשוי להביא לכדי תשלום פיצוי למוכר (לעיתים הפיצוי הוא פיצוי מוסכם בגובה10% משווי הנכס!).

חוזה אשר מעלה את כלל ההסכמות והתניות בין הצדדים על הכתב. השלב החשוב ביותר בעת ביצוע העסקה בו מומלץ להסתייע בעורך דין בעל ניסיון בתחום, אשר יידע מחד גם להגן על זכויותיכם ומאידך גם לגרום לעסקה לצאת לפועל.

זיכרון דברים -מסמך אשר בדרך כלל מנוסח בצורה פשוטה בו תמצית ההסכמות בין הצדדים. זכרון דברים יכול להיות כל הסכמה אשר הועלתה על הכתב ואפילו כתב יד על גבי פתק ריק יתקבל כמסמך משפטי בעל תוקף מחייב,

לוח התשלומים: אופן העברת התשלומים וגובהם הם פרמטרים חשובים עליהם יש לשים דגש. מקובל כי 10% מועברים במועד חתימת ההסכם ו-10% במועד מסירת הדירה. יתר התשלומים מתבצעים בתווך שבין מועדים אלו ובכפוף למשתנים שונים והתחייבויות הצדדים (סילוק המשכנתא, רישום הערת אזהרה ועוד). כמו"כ מקובל כי התשלומים הראשון והאחרון יעשו באמצעות שיק בנקאי להבטחת פרעונו. חשוב מאוד שלוח התשלומים יהיה מותאם לצרכים וליכולת הכלכלית, אחרת הקונים עלולים למצוא עצמם בהפרה יסודית, תוך שהם משלמים את הפיצוי המוסכם ונותרים ללא כל זכות בדירה.