רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן – בדיקות ושינויים בהסכם המכר
לאחר בדיקה במספר פרויקטים מצאתם את הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש, וגם בחרתם את הקבלן איתו אתם מעוניינים להתקשר בהסכם רכישה. לאחר הפגישה הראשונית במשרד המכירות, קבלתם מעורך הדין מטעם הקבלן (אשר אינו מייצג אתכם!) העתק הסכם רכישה "סטנדרטי" בצירוף כל הנספחים, עליהם תדרשו לחתום. לרוב גם תדרשו לחתום על "בקשה לרכישת דירה", בטרם החתימה על ההסכם ולהפקיד סכום מסוים בנאמנות בידי החברה הקבלנית, וזאת עד לחתימה על החוזה.
חשוב להבהיר כי ההסכם מטעם הקבלן, עליו הנכם נדרשים לחתום, מוטה לחלוטין לטובת הקבלן, ולרוב אינו מספק את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
בהתאם לכך, מקובל ואף הכרחי לבצע שינויים בהסכם המכר מטעם הקבלן. לשם כך, יש להיוועץ עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, אשר ינהל משא ומתן משפטי עם עורך הדין מטעם הקבלן, ויערוך את השינויים המתאימים בהסכם המכר בטרם החתימה על ההסכם לקניית הדירה מהקבלן.
ניסיונו של עורך דין חורש בייצוג קבלנים מסייע במציאת הנושאים הבעייתיים מול הקבלן, מזעור הסיכונים ואף חיסכון של "כאב ראש" בהמשך והוצאות של אלפי ש"ח.

להלן אסקור מספר נושאים אשר ממחישים את חשיבות שכירת עורך דין מקרקעין מטעמכם לצורך קניית דירה מקבלן:

המצב הקנייני של הקרקע – המצב הקנייני של הקרקע וזכויות הקבלן על הקרקע, וכן האם מדובר בקרקע פרטית, אדמת רשות מקרקעי ישראל, או בהסכם קומבינציה בין הקבלן ובעלי הקרקע, ובהתאם לכל אלה יש לבדוק האם אין מניעה משפטית או אחרת מצידו של הקבלן להתקשר בהסכם למכירת הדירה עם הקונה.

ערבות בנקאית – האם ניתנת לקונה ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל תשלום מתשלומי התמורה, ומהו מנגנון החזרת הערבויות.

היתר בנייה – האם ניתן היתר בניה לפרוייקט לבניית כל המבוקש על ידו. בהנחה וטרם ניתן היתר בנייה, יש לקבוע מועד מוגדר לקבלתו, שאחריו לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם, ולקבל בחזרה את כל הסכומים ששילם לחברה הקבלנית בצירוף ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן את שכר טרחת עו"ד הקבלן ששולם על-ידי הקונה במועד החתימה על ההסכם.

מועד מסירת החזקה בדירה לקונה– יש לנסח בהסכם המכר כי מסירת החזקה בדירה לקונה תיעשה אך ורק לאחר קבלת טופס אכלוס – טופס 4, והדירה תחשב כגמורה וראויה לשימוש ומסירה לקונה כאשר היא תהיה במצב בו הבית יהיה מחובר לרשתות הביוב, המים, החשמל והגז, עם גישה לחניה ולמחסן שרכש הקונה.
קביעת מועדים מוגדרים לרישום הבית המשותף, פרצלציה, ומועד לרישום זכות הבעלות של הקונים.

אחריות על כל העבודות - על הקבלן לתת אחריות על כל העבודות בהתאם לתקופת הבדק הקבועה בחוק המכר (דירות).

סטיות מותרות בגודל הדירה ובחומרים - עורך דין נדל"ן מטעם הקונה יציין בהסכם כי כל סטייה מעבר לסטיות המותרות על פי דין (כפי שקבוע ב"צו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974") תהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תקנה לקונה את האפשרות לביטול ההסכם והשבת כל הכספים ששילם בצירוף הפרשי הצמד למדד תשומות הבנייה. יודגש כי הסטיות המותרות הן סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה וכן סטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות ומידות למעשה.

הקבלן המבצע – לרוב רכישת הדירה תהיה מחברה יזמית, אשר מעסיקה קבלן מבצע או קבלני משנה מטעמה. יש לקבוע בהסכם כי הקבלנים מטעם החברה יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים, בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט 1969, ובעלי בעלי ידע וניסיון לעבודות בניין.

תקופות איחור – סנקציות – מעבר לפיצוי המוסכם עבור כל חודש איחור במסירה, יש לקבוע בהסכם כי היה ותקופת האיחור במסירת החזקה, התארכה מעבר לתקופה מסוימת, תעמוד לקונה הזכות לבטל את ההסכם, ומלוא כספי התמורה ששילם הקונה למוכר על חשבון מחיר הדירה עד לאותו מועד יוחזרו לקונה בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן יוחזרו לקונה ההוצאות המשפטיות ששילם לעו"ד מטעם הקבלן.

שינויים ותוספות – לעיתים יבקש הקונה לשנות את המפרט הבסיסי שיקבל מהקבלן. לצורך כך יש לבקש עוד בטרם ההתקשרות בהסכם, מחירון תוספות ושינויים, וכן את הזיכויים בגין העבודות שלא יידרשו להיעשות.

אישור החרגה סופי – מאחר ובמרבית המקרים הקרקע עליו ייבנה הבניין משועבדת לטובת בנק מלווה מטעם החברה היזמית לצורך קבלת המימון הנדרש לבניית הפרויקט, יש לבקש אישור מהבנק המלווה של הקבלן כי עם קבלת מלוא כספי התמורה, יחריג את חלקו של הקונה מהחלק המשועבד וינפיק אישור החרגה סופי. אישור זה יידרש על-ידי הבנק המלווה מטעם הקונה, לצורך קבלת הלוואת משכנתא ומימון קניית הדירה על-ידו. בהתאם לכך יש לקבוע מועד לקבלת האישור על-ידי הקבלן, ולציין כי עלות מכתב ההחרגה תחול על הקבלן ולא על הקונה.

מיסים ותשלומים – יש להוסיף על הקבוע בהסכם כי אין הקונה יידרש לשלם כל תשלום, מס או אגרה החלים על הקבלן, ועל הקבלן לבדו לשאת בכל תשלומים המיסים, כולל כל הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.

מע"מ – מאחר ומחיר הדירה מקבלן כולל מע"מ, יש לציין בהסכם כי ככל שירד שיעור המע"מ, יתעדכן מחיר הדירה בהתאם.

שכר טרחת עו"ד הקבלן – עד סוף שנת 2014, חברות קבלניות נהגו לגבות מהקונה גם את תשלום שכ"ט עורך דין המייצג למעשה את הקבלן, כהוצאות משפטיות בגובה של כ-1.5% – 2% + מע"מ ממחיר הרכישה. ועדת הכלכלה אישרה ביום ה-4.12.2014 את התקנות המשלימות לתיקון מס. 7 לחוק המכר (דירות), לפיו יוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5000 ₪ + מע"מ, או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מבין השניים. יוחרגו מהחוק החדש דירות יוקרה שמחירן מעל 4.6 מיליון ש"ח. זהו תיקון מבורך מאחר ומדובר בשכר הטרחה שגובים הקבלנים מרוכשי הדירות עבור הוצאות משפטיות, ועורכי הדין למעשה אינם מייצגים את הרוכשים, אלא לצורך רישום הבית המשותף בלבד.
יודגש כי שכר טרחת עו"ד ברכישת דירת קבלן לעו"ד מטעם קונה אינו מוגבל כאמור, מאחר ועו"ד בעסקה זו מייצג את הקונה בלבד, ומומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין בעל ידע ונסיון בייצוג מול חברות קבלניות בחוזי חקבלן.
אין הרשימה שלעיל ממצה, ומדובר במספר דוגמאות אשר פורטו לשם ההמחשה בלבד. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.
משרדנו מייצג קונים פרטיים בעסקאות רכישת נכס מקבלן בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג בעסקת רכישת דירה מקבלן או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו